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大家好我是小宝,一名不只懂保险的理财博主

大家都感觉到了,最近楼市不景气,买房的人少了很多,不管是价格还是成交量都顶不住了。

以一线吊车尾广州为例,颓势明显――

现在各地都猛上手段,之前觉得尺度很大的政策现在也都司空见惯。

比如降低二套房首付比例,降低贷款利率,松绑限购等等等等…

这要是搁以前,量价早都起飞了。

但今时不同往日,大环境差人人自危,别说买房了,下个月有没有工资发都不知道。

让人掏空几个钱包,买一个未来没什么涨幅的固定资产?

�悖�别开玩笑了

而让人不爽的是,各地降房贷利率,降的都是新增房贷。

存量的已经上车的,不好意思,遵循“老用户不如狗”原则

咋办呢?

有的人就会想些“歪招”,比如把房贷换成利率更低的经营贷。

房贷利率5%+,经营贷呢,才3%左右,差距明显。

朋友圈有些中介也会推这类业务,真是“急客户之所急”

最近问的人不少,正好我有朋友在办这个业务,我还深度参与了,给大家唠唠这玩意儿~

……

先说说「经营贷」是个啥。

它的全名是「抵押经营贷」,主要针对的贷款用户是企业主。

比如我有一家在运营的公司,现金流吃紧了,可以找银行通过抵押房产贷出房产市价的70%用于公司经营。

所以,抵押经营贷的核心在”抵押“和”经营“上面。

抵押的是房子,贷出来的钱要用于经营。

由于近些年国家都在扶持中小企业经营,受口罩问题影响,甚至还有很多贴息优惠政策,所以银行也在大力推这项业务,找有困难又有房子作为抵押物的企业主来做贷款。

但慢慢的,有些人把这个业务给做歪了。

诶,我作为企业主,我资金不紧缺不需要贷款,但是我想买第二套房啊。

一些城市二套房的利率高,且首付比例高达70%,比如说上海。

如果我先买一套房子,然后找银行做抵押经营贷,贷出70%的钱出来。

那不就相当于变相降低了我的二套房首付比例?

虽然这是明令禁止的,但银行有的时候为了KPI,也会选择睁一只眼闭一只眼。

可渐渐地,有的人把事搞得更歪了。

我没有公司,也想这么搞咋办

中介说可以,给你搞个空壳公司,把你包装成企业主。

先全款买房,然后以这个公司法人或股东的名义去申请抵押经营贷,一样能变相降低买房的首付和利率。

当然,也有不少企业主是真的通过经营贷来解决资金问题,扩大规模搞生产。

但比例嘛,那就不好说了。

……

看起来很不错对吧,利率又低,还能变相降首付,中介都是这么宣传的。

但实操起来你可真要当心了,一不小心就掉大坑。

我朋友作为一个真实的企业主,搞了这件事,我来说说目前他的困境,以及后面可能会碰到的问题。

首先再跟大家明确的是,这事从明面上是禁止的,经营贷资金不能回流到楼市。

想通过经营贷降首付,最起码要先用全款把房子买下来。

然后用这个没有贷款的房子,作为抵押物,向银行申请经营贷。

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那问题来了,全款买房的资金从哪里来?

我朋友运气比较好,认识我,我借他

没有朋友能筹集到资金的咋办,只能找大耳窿(放高利贷的)做过桥。

啥意思?

找小贷公司,用万6-万8的资金成本,把房子先全款买下来。

等银行批贷放款了,再还给小贷公司。

啥是万6?

一万块借一天,利息是6块钱。

好像不多?

年化利率20%+。

像我朋友比较倒霉,资料提交后,银行审批员被封家里了。

现在一个月了还没批下来,几百万的房子,要是找小贷公司过桥,光是利息就要好几万。

另外,像我朋友还好,是真的有公司在经营,就算他自己找银行申请问题都不大。

但很多人是没有公司的,就需要找中介买公司、做账,把他包装得像个真企业主。

包装当然是有成本的,不光买公司或代理注册公司要几千块,以后为了维系这家公司,还需要财务做账年审,每年又是几千块。

这就跟无底洞一样,后续要不断往里面填。

但凡中间有点什么政策上的变动,维持这个空壳公司的难度和成本可能就会指数级上升。

而这,中介绝不会提醒你。

你以为风险就这些吗?

不,还没完呢。

风险一:抽贷

国家三令五申的说,经营贷不能用于买房,一旦银行发现客户违规,就有权收回资金。

银行睁一只眼闭一只眼的话还好,万一上头要求严查,你说这种空壳公司经得起查吗?

试问银行要是抽贷,一下要还几百万的资金,有几个人能hold得住?

hold不住怎么办?

被起诉,坐等房子被拍卖。

所以别听中介说什么把钱搞到手了就可以把公司注销掉,没什么成本,扯淡。

风险二:续贷成本

一般的房贷,短则几年十几年,长则二三十年。

但经营贷不同,尤其是刚过户的房子+新办的营业执照,一般只能搞三五年先息后本的经营贷。

三五年后到期了,需要归还本金,重新走一遍前面的流程,再申请新的经营贷。

这就面临两个问题,一是要先归还本金,又得找小贷公司过桥,几万块的成本免不了。

二是续贷得根据政策看,万一续贷的时候国家放水收缩了,新续的经营贷利率上浮到4%+甚至是5%+,又或者那会儿银行压根就不做经营贷业务了,咋办?

这个谁都不敢打包票。

要是续贷不成,又没有足够的资金全款拿下,你就等着房子被拍卖原地爆炸吧

当然,中介才不管这些,能做一单是一单,他赚他的过桥利息,他赚他的中介费用,所有的风险跟他一毛钱关系都没有。

所以说,经营贷不是大家想象中的小甜甜。

我认为房贷利率在6%以内的,没必要正眼看它。

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